Déficit foncier
Le déficit foncier permet de déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Comment ça marche
Mécanisme de droit commun, le déficit foncier s'adresse aux propriétaires percevant déjà des revenus fonciers. Les charges et travaux déductibles viennent d'abord réduire ces revenus, puis l'excédent s'impute sur le revenu global.
L'économie d'impôt dépend directement de votre tranche marginale d'imposition : plus elle est élevée, plus le levier est intéressant. Le déficit non imputé se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un plafond majoré (jusqu'à 21 400 €/an) peut s'appliquer, sous conditions, aux travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques. Vérifiez l'éligibilité avec un conseiller.
Pour qui le déficit foncier est-il pertinent ?
Le déficit foncier s'adresse en priorité aux propriétaires percevant déjà d'importants revenus fonciers et soumis à une tranche marginale élevée. Contrairement à la loi Denormandie, il n'exige ni zone éligible, ni plafond de loyer, ni engagement de durée — mais il n'accorde pas de réduction d'impôt : il réduit le revenu imposable.
Son efficacité dépend directement de votre taux d'imposition : plus il est élevé, plus la déduction des travaux fait baisser l'impôt. C'est un mécanisme de droit commun, souple, redoutable pour qui possède déjà un patrimoine locatif à optimiser.
Déficit foncier ou loi Denormandie ?
Sur un même bien, on ne cumule pas les deux sur les mêmes dépenses. Le déficit foncier convient à un bailleur déjà fiscalisé sur ses loyers ; la loi Denormandie offre une réduction d'impôt lisible sur un projet dédié. Voir notre comparatif des dispositifs et le dossier fiscalité et rentabilité.
Questions fréquentes
Combien peut-on déduire avec le déficit foncier ?
Les travaux s'imputent sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (voire 21 400 € pour la rénovation énergétique de passoires). L'excédent se reporte 10 ans.
Le déficit foncier compte-t-il dans le plafond des niches ?
Non : c'est une déduction du revenu, pas une réduction d'impôt, donc hors du plafonnement global des niches fiscales.
Faut-il déjà avoir des revenus fonciers ?
C'est l'idéal : le mécanisme est d'autant plus efficace que vous percevez déjà des revenus fonciers à effacer.
Ces informations sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les avantages dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur. La réduction d'impôt ne doit jamais être l'unique motivation d'un investissement immobilier, qui comporte des risques (vacance locative, perte en capital). Une étude personnalisée avec un conseiller K&P Finance est indispensable.
Éligibles Déficit foncier
Une sélection de biens de la collection compatibles avec ce dispositif.
Hôtel du Quinconce
La Dole Ce Vita
Lusenta
Horizon Montciel
29 Saint-Jean
L’Écrin de Saint Paul
Hôtel de Roscoët
Le Parc 1854
