Loi Denormandie
Le dispositif Denormandie récompense la rénovation de logements anciens en centre-ville par une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi.
Comment ça marche
La loi Denormandie est le prolongement du dispositif Pinel appliqué à l'ancien avec travaux. Elle vise à redynamiser les cœurs de ville en encourageant l'achat, la rénovation et la mise en location de logements dégradés ou vétustes.
Pour en bénéficier, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, et le logement doit être loué nu, en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.
La réduction est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans de location, calculée sur le prix de revient retenu dans la limite de 300 000 € (et 5 500 €/m²).
Pour qui la loi Denormandie est-elle intéressante ?
Le dispositif s'adresse d'abord aux contribuables imposés — idéalement à partir d'une tranche marginale de 30 % — qui souhaitent réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine. Comme il s'agit d'une réduction d'impôt et non d'un crédit, elle n'a d'intérêt que si votre impôt annuel absorbe la fraction déduite : l'excédent est perdu, ni reportable ni remboursable.
Il convient particulièrement à ceux qui apprécient l'immobilier ancien et acceptent la réalité d'un projet avec travaux, dans une ville moyenne à réelle demande locative. À l'inverse, un contribuable peu imposé, ou cherchant un placement purement passif, gagnera à comparer d'autres voies (LMNP, déficit foncier).
Les conditions à respecter
Quatre conditions cumulatives : un logement ancien à rénover dans une commune éligible (Action Cœur de Ville ou convention ORT) ; des travaux d'au moins 25 % du coût total, réalisés par des entreprises ; une location nue en résidence principale, dans les plafonds de loyers et de ressources ; un engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif reste ouvert pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
Où investir en loi Denormandie ?
Le dispositif ne s'applique que dans les 244 communes du programme Action Cœur de Ville et les communes signataires d'une convention ORT — surtout des villes moyennes en zones B1, B2 et C, où prix d'achat et loyers plafonnés restent cohérents. Pour approfondir, consultez notre guide complet de la loi Denormandie et nos dossiers choisir sa ville, réussir ses travaux et plafonds 2025.
Questions fréquentes
Quel est le montant de la réduction d'impôt Denormandie ?
12 % du prix de revient pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² — soit jusqu'à 63 000 €.
Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?
Les 244 communes du programme Action Cœur de Ville et les communes signataires d'une convention ORT. L'éligibilité se vérifie à l'adresse exacte du logement.
Quelle part de travaux faut-il réaliser ?
Au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux), réalisés par des entreprises et justifiés par factures.
La loi Denormandie est-elle toujours en vigueur en 2026 ?
Oui, pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, les travaux devant être achevés au plus tard fin de la deuxième année suivant l'achat.
Ces informations sont fournies à titre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les avantages dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur. La réduction d'impôt ne doit jamais être l'unique motivation d'un investissement immobilier, qui comporte des risques (vacance locative, perte en capital). Une étude personnalisée avec un conseiller K&P Finance est indispensable.
Éligibles Loi Denormandie
Une sélection de biens de la collection compatibles avec ce dispositif.
Hôtel du Quinconce
Héritage 18
La Dole Ce Vita
Lusenta
Gabriel Péri
Résidence Aimé Ramond
Horizon Montciel
Saint Martial
